27.07.2022 Кемеровским региональным отделением АЮР подготовлено заключение общественной экспертизы проекта федерального закона «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах» (далее – Законопроект).

Как указано в пояснительной записке, Законопроект направлен на реализацию Постановления Конституционного суда Российской Федерации от 28.12.2021 № 55-П по делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и не оказывает негативного влияния на достижение целей государственных программ Российской Федерации.

1. Законопроект направлен на урегулирование правоотношений, связанных с использованием жилых комплексов

 В настоящее время в российском законодательстве отсутствует понятие жилого комплекса, а отношения, связанные с функционированием жилых комплексов, не урегулированы. Из-за этого, в частности, близлежащие жилые дома, объединенные общей территорией, рассматривались как совокупность многоквартирных домов (далее – МКД), а собственники помещений были вынуждены нести разные по объему расходы на содержание общего имущества из-за участия нескольких управляющих компаний в управлении такими МКД.

Законопроект решает вопрос правового статуса таких домов и иных связанных с ним объектов, к числу которых относятся индивидуальные жилые дома и (или) земельные участки и иные объекты, определенные как имущество общего пользования в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории, объединяет их в группу и предлагает правовое регулирование правоотношений по их использованию.

2. Предполагается распространение положений Законопроекта на отношения, связанные с использованием жилых комплексов и возникшие до его принятия

 При подготовке Законопроекта было учтено, что содержащиеся в нем положения могут применяться для урегулирования правоотношений, объектом которых выступают индивидуальные жилые дома и (или) земельные участки и имущество общего пользования, подпадающие под понятие жилого комплекса, малоэтажного жилого комплекса.

Так, например, допускается отнесение к малоэтажным жилым комплексам малоэтажных домов в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

 3. Законопроект не противоречит нормам действующего российского законодательства, в том числе ЖК РФ

 Отношения, связанные с использованием общего имущества собственников МКД и реализацией права общей долевой собственности на имущество МКД, регулируются ЖК РФ.

Юридически значимые действия собственников и третьих лиц с таким имуществом предполагали воздействие на земельные участки, на которых непосредственно возведен МКД.

Законопроект не предусматривает «двойственную природу» общего имущества собственников помещений МКД, как общего имущества собственников помещений жилого комплекса (далее – ЖК). Иное могло бы породить коллизию при разрешении споров с управляющими организациями, обслуживающими общее имущество собственников МКД и ЖК, например, общий земельный участок, поскольку правосубъектность управляющих организаций МКД и ЖК не была бы разграничена и каждая из них осуществляла параллельное управление им.

Предвосхищая названную проблему, нами усмотрено несколько заслуживающих внимание правотворческих инициатив:

  1. Введение нового понятия – «Жилой комплекс»;
  2. Определение исчерпывающего перечня прав и обязанностей, связанных с использованием общего имущества;
  3. Определение полномочий управляющей организации;

Первое позволит разграничить МКД и ЖК, как самостоятельные объекты правоотношений, разрешать споры, возникающие по поводу строений на территории ЖК, не относящихся к общему имуществу.

Второе позволит превентивно обращаться к Законопроекту в случаях, когда собственники/УК сталкиваются со случаями незаконного приобретения третьими лицами прав по отношению к общему имуществу, например, говорить о возникновении сервитута в пределах общей собственности.

Третье должно обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания собственников и третьих лиц в жилом комплексе, надлежащее содержание такого имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг. Перечень последних представлен в исчерпывающем виде, аналогично ЖК РФ, положения которого неконституционными не признаны.

Положения о способе выбора управления ЖК также содержат знакомые правоприменителю возможности, обеспечивающие схожие управлению МКД способы управления имуществом (непосредственное управление указанным имуществом собственниками; управление указанным имуществом товариществом собственников недвижимости; управление указанным имуществом управляющей организацией).

Существенные отличия содержатся в части, где собственники и арендаторы вправе свободно использовать земельные участки, входящие в состав имущества, не находящегося в долевой собственности, для прохода и проезда к принадлежащим собственникам земельным участкам, на которых расположены или будут расположены индивидуальные жилые дома.

В отсутствии права ограничения доступа собственников и арендаторов к земельным участкам мы выявили обратную аналогию положений об обременении того имущества, которое находится в общей собственности.

Таким образом, с введением Законопроекта произойдет поднятие уровня правоспособности и осознанности собственников земельных участков, конструкций и зданий (обычно социальные объекты и малый бизнес), размещенных в границах территории ЖК, поскольку их права станут определены более реально.

4. Законопроект учитывает сложившиеся в судебной практике подходы о возможности управления общим имуществом

Проведенный анализ показал, что управляющие организации могут разделять обязанности по управлению МКД и ЖК, то есть заключать два договора с собственниками общего имущества.

Не возбраняется заключение договоров на управление МКД и ЖК разными управляющими организациями, поскольку объектом управления является общее имущество в разных пределах.

Примечательно, что особенности способа управления товариществом собственников недвижимости, как вида товарищества собственников жилья[1], в Законопроекте не подразумевают образование нескольких товариществ на один ЖК, в соответствии с подходом судебной практики об управлении МКД и потворствовало разделению субъектов управления МКД.

Таким образом, Законопроектом предусмотрено легитимное управление ЖК, а описанная выше мера позволит избежать конфликтов в определении способа управления той или иной частью общего имущества ЖК и прилегающей территории в случаях, когда товариществ собственников недвижимости несколько.

5. Законопроект заимствует терминологию градостроительного законодательства, не создавая коллизии

Законопроект регулирует правоотношения, объектом которых выступает жилой комплекс, который составляет множество индивидуальных жилых домов.

Понятие индивидуального жилого дома закреплено в Градостроительном Кодексе Российской Федерации № 190-ФЗ (далее – ГрК РФ).

Согласно части 39 статьи 1 ГрК РФ понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении.

В свою очередь, под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости».

В соответствии с ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Примечательно, что в ЖК РФ также присутствует определение термина «квартира», что не позволяет отождествлять понятие «жилой дом» и «квартира».

Само понятие жилой комплекс, как было упомянуто, является новым для российского законодательства. Под ним в Законопроекте понимается совокупность индивидуальных жилых домов и (или) земельных участков и иных объектов, в том числе объектов, которые определены как имущество общего пользования в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.

Как указано выше, понятие «индивидуальный жилой дом» содержится в ГрК РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении.

Предусматривая использование в Законопроекте иного термина, например, многоэтажный жилой дом, определение входящих в ЖК домов может стать более корректным, ведь Законопроект подразумевает дома, входящие в ЖК как индивидуально-определенные объекты недвижимости, застройщиками (исполнителями) которых проектная документация была предоставлена на несколько многоквартирных домов.

ВЫВОДЫ: 

  1. Законопроект направлен на реализацию Постановления Конституционного Суда Российской Федерации по делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.
  2. Законопроект не допускает нарушения прав граждан, наоборот, направлен на создание дополнительных прав гражданам-собственникам общего имущества.
  3. Законопроект не оказывает негативное влияние на достижение целей государственных программ Российской Федерации.
  4. Реализация положений законопроекта не требует дополнительных расходов из бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, Законопроект может быть рекомендован к рассмотрению в представленной редакции.

[1] п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ.